Dachsanierung an öffentlichen Gebäuden

Inhalt

Einleitung

1. Auftragsgegenstand
   
2. Mögliche Elemente einer Leistungsbeschreibung
   2.1 Kerninhalte der Leistungsbeschreibung
   2.2 Zusätzliche Funktionen
   
3. Wertungskriterien
   3.1 Fachliche Wertungskriterien
   3.2 Nichtfachliche Wertungskriterien
   
4. Größte Unterschiede bei den durchgeführten Vergaben
5. Fazit und Best Practices
   

Einleitung

Öffentliche Gebäude, wie Schulen, Verwaltungsgebäude, Feuerwachen oder Sporthallen, müssen dauerhaft dicht sein. Wenn Schäden entstehen oder die Dachabdichtung bzw. -eindeckung am Ende ihrer technischen Lebensdauer angelangt ist, ist die Vergabestelle gefordert: Eine Dachsanierung als Bauleistung muss vergaberechtskonform, eindeutig und wirtschaftlich ausgeschrieben werden. Dabei ist das Spektrum der Maßnahmen breit – von der Teilinstandsetzung einer Flachdachabdichtung bis zur Vollsanierung eines Steildaches inklusive Dämmung, Entwässerung und Blitzschutz.

In der Praxis zeigt sich, dass gerade bei Dacharbeiten ungeklärte Schnittstellen zwischen Gewerken (Dachdecker, Gerüst, Klempner, ggf. Photovoltaik) sowie unvollständige Leistungsbeschreibungen zu Nachtragsrisiken, Terminverzögerungen und strittigen Punkten bei der Abnahme führen. Vergabestellen stehen dabei vor der Herausforderung, eine eindeutige und erschöpfende Leistungsbeschreibung im Sinne von § 7 VOB/A zu erstellen – ohne Bieter durch herstellerspezifische Vorgaben oder unverhältnismäßige Anforderungen zu benachteiligen.

Der Markt ist angespannt: Fachkräftemangel und hohe Auslastung von Dachdecker- und Abdichtungsbetrieben führen zu längeren Vorlaufzeiten und meist erhöhten Preisen. Gleichzeitig nehmen kombinierte Dachnutzungen zu – Photovoltaikanlagen, Gründächer und Regenwasserretention erfordern mehr Koordination und klare Schnittstellenregelungen in den Vergabeunterlagen.

Zugleich bieten diese Trends neue Chancen: Dachsanierungen lassen sich mit energetischen Verbesserungen, nachhaltigen Zusatznutzungen und einer digitalen Dokumentation verbinden und so langfristig wirtschaftlicher gestalten.

Rechtlich gilt für Dachsanierungen als Bauleistung die VOB/A (Vergabe- und Vertragsordnung für Bauleistungen, Teil A). Unterhalb des EU-Schwellenwertes gilt der 1. Abschnitt der VOB/A. Oberhalb dieses Wertes ist die VOB/A-EU anzuwenden. Zum 1. Januar 2026 wurden die Wertgrenzen für nationale Verfahren angehoben: Direktaufträge sind bis 50.000 Euro möglich, freihändige Vergaben bis 100.000 Euro und beschränkte Ausschreibungen ohne Teilnahmewettbewerb bis 150.000 Euro netto (jeweils § 3a Abs. 2–4 VOB/A n.F.). Für die technischen Inhalte sind die Allgemeinen Technischen Vertragsbedingungen (ATV) der VOB/C maßgeblich, insbesondere ATV DIN 18338 Dachdeckungsarbeiten und ATV DIN 18336 Abdichtungsarbeiten.

1. Auftragsgegenstand

Eine Dachsanierung umfasst je nach Ausgangslage sehr unterschiedliche Leistungen. Definieren Sie zu Beginn Ihrer Vergabevorbereitung präzise, was zum Auftragsgegenstand gehört – und was explizit nicht dazu gehört.

Was gehört zur Leistung?

Eine vollständige Dachsanierung umfasst typischerweise: Baustelleneinrichtung und Schutzmaßnahmen (einschließlich Verkehrs- und Zugangssicherung sowie Schutz angrenzender Bauteile), Rückbau der bestehenden Eindeckung oder Abdichtung mit sortenreiner Entsorgung und Entsorgungsnachweisen, Instandsetzung der Trag- und Anschlusskonstruktion (Schalung, Sparren, Attika, Durchdringungen), Erneuerung